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中古マンションは築年数も部屋の中の状況もまちまち。リノベーションはまず物件を決めてから考えるという人も多いのでは？
「実は、中古リノベには住宅を買ってからでは遅い“盲点”が複数あるんです」というのは、「リノベる。」が展開する都心専門のプレミアムリノベーションサービス「ESTATH」の平野愛さん。後悔しないためにはどのような点に注意すればいいのか。早速、平野さんに教えてもらいました。
ESTATH（エスタス）とは
中古マンション購入からリノベーションまでを一貫して行うワンストップサービスの代表格「リノべる。」から生まれた新ブランド。都心物件に特化して、インテリアまで含めたプレミアムワンストップサービスを行う。
今回は、ESTATH目黒ショールームの平野さんにお話を伺った。
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一番大事な注意点は、実は“購入前”にある
注意点① リノベのみのローンは高金利
中古マンションを買って、いざリノベーション！となったとき、まず気になるのはお金のこと。リノベーションの費用は数百万円から数千万円までとケースバイケースですが、そのローンに盲点があると平野さんは言います。
「リノベーションに使えるローンは、専用の『リフォームローン』と、住宅購入とリノベ費用の総額で組める『リフォーム一体型住宅ローン』の２つ。一体型のローンは通常の住宅ローンと同様、超低金利で利用できるのですが、リフォームローンの金利は2%以上と高いことが多いんです」
もし先に中古マンションを買ってローン契約まで終えていたら、使えるのはリフォームローンのみ。金利が高いうえ、同じ物件に対して２つのローンを組むため月々の支払も利息も多く支払うことになり、もったいないことに……。リノベーションをするのであれば、一体型住宅ローンを利用したほうが断然、得といえるのです。
「気をつけたいのは、一体型住宅ローンの場合は事前審査の段階からリノベーションの見積書が必要になるという点。物件探しと並行して、リノベーションの計画も進めておく必要があります」。
「リノベる。」をはじめリノベ会社の多くがローンのことを含めた無料相談を受けているそう。少しでもリノベーションの可能性があるなら、まずは物件探しをしながらリノベーションについても相談しておくのが得策でしょう。
Point
リフォーム一体型住宅ローンとは？リノベーション費用を含めて融資が受けられる住宅ローン。金利は一般的な住宅ローンと変わらず、全期間固定の「フラット35」の場合は1.2%前後、変動や固定期間選択型などがある民間ローンは１%未満で借りられるものが多い。融資がおりるタイミングは金融機関によって異なり、物件購入時とリノベーション完成後の2回に分けて融資が実行されるパターンが理想的。ただし、物件購入時に見積ったリノベ代金を融資される場合、最終的にリノベ費用がオーバーしたり、見積りより少ない額で済んでしまったりと実際の代金との齟齬が発生しないよう要注意だ。このほか、融資上限額や返済期間なども金融機関によって違いがあるのでしっかり確認しておこう。
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注意点② リノベ期間が長くなると、家賃との二重コストが重荷に
「中古リノベにかかる期間は、プランニングから入居までが一般には７ヵ月ほど。ESTATHではすべて一貫して行えることから、プランニング２〜３ヶ月、施工２．５～３ヶ月として５ヶ月ほどが目安です」。
探し始めから１年以上かけてようやく引越しというケースも少なくないそうで、それなりに時間がかかることは見越しておいたほうがよさそうです。
「入居までのスケジュールのなかで注意したいのは、物件の引き渡しを受けてからリノベーションを終えて引っ越すまでの期間です。住んでいる家の住居費に住宅ローンの返済が加わって、家計の負担が大きくなってしまうんです」
住居費の二重払い期間をできるだけ短縮するには、物件の引き渡しまでにリノベーションのプランを固めて、引き渡し後はすぐに工事にとりかかれるようにしておくのがポイント。引き渡しまでの期間が短くてプランが詰められないようなら、物件の売買契約を行う前に仲介会社を通して引き渡しの時期を延ばしてもらえないか交渉してみるのも一つの方法です。
また、スムーズにリノベーションを進めるには、設計会社と施工会社の連携が取れていることも欠かせません。それぞれに個別で依頼をすると、スケジュールが分断されてタイムラグが発生しやすく期間が延びがちですが、設計から施工までを一貫体制で行うリノベ会社に依頼すればその心配はありません。
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注意点③依頼先によって得意・不得意がある
中古リノベによくあるのは、仲介会社に薦められた提携のリノベ会社に依頼するパターン。依頼先を探す手間は省けますが、「リノベーションに求めることは人によってさまざま。希望のリノベーションを実現するには、どこに依頼するかがとても重要なんです」と平野さん。
リノベーションの依頼先として代表的なのは「工務店」「不動産会社系リフォーム会社」「設計会社系リフォーム会社」の３つ。それぞれに特色があるので、依頼前に把握しておきましょう。
| 工務店 | 地域に密着した住宅メーカー。会社の規模が小さいため小回りが効き、工事費も安め。水回りの設備機器の取り替えや壁紙・床材の張り替えなど小規模のリフォームを得意とする。 |
|---|---|
| 不動産会社系リフォーム会社 | 大手の不動産会社が運営するリフォーム専門会社。設計、施工などが分業で行われ、知名度の点からも安心感がある。パッケージ商品が主力で、工事費は高め。 |
| 設計会社系リフォーム専門店 | もともと設計が主業務のため、細部にまでこだわったリノベーションが実現しやすい。設計まで一貫体制で行われ、デザインとコストのバランス感もよい |
「選び方のポイントはリノベーションの範囲とこだわり度。たとえば、システムキッチンやユニットバスの交換だけなら工務店に依頼したほうが安く済む場合が多いです。逆に、間取り変更など住戸全体をリノベーションするなら不動産会社系のリフォーム会社という選択もありますが、プランやデザインにこだわりたいなら設計会社系のほうが希望を形にしやすいといえます」
こうした選択肢に加え、近年増えているのがワンストップサービス。リノベーションを行う会社が物件探しから設計・施工までを一貫して行うサービスのことで、資金計画の相談やローンの手続きまですべてを一つの窓口から行えるのがメリットです。取材をした平野さんが所属する「リノベる。」もその一つ。
「従来の中古リノベは依頼先が多い分、手続きも煩雑になり、『膨大な時間と労力が必要』と言われていましたが、ワンストップサービスの登場で気軽に中古リノベができるようになっています。ただし、同じワンストップサービスでも会社によって仕組みはいろいろ。自分に合うサービスを実施しているリノベーション会社を選ぶといいですね」。
Point）
ワンストップリノベーションとは？「物件の購入は不動産会社」「プランは設計会社」「工事は施工会社」と分断されていた中古リノベの流れを、一つの会社で一貫して行える新しい仕組みのこと。リノベに詳しい担当者（コンサルタント、コーディネーターなどと呼ばれる）が物件探しの段階から伴走してくれるので、物件選びがしやすく、スケジュールがスムーズに運びやすい。資金計画やローンなどお金の相談もできるため、総予算のなかで物件購入費とリノベ費用をバランスよく分配できるのもメリットだ。
物件探しは自社で不動産部門を持つ会社のほか、「リノベる。」のように数多くの不動産会社と提携して対応する会社も。提携型の場合、幅広い流通物件に並行してアクセスできるほか、物件を判断する際も第三者として公正にジャッジしてもらえるなどの利点がある。
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物件によってできること、できないことがある
注意点④ 管理規約により工事で触れない部分がある
管理規約上替えられないものの例
- 窓サッシ
- 玄関ドア
- インターホン
- コンクリートブロック壁（規約により不可の場合がある）
- 床（規約により不可の場合がある）
- IHや床暖房（規約により不可の場合がある） など
中古マンションを買ったのに希望のリノベーションができずにがっかり……というのはよく聞く話。中古物件の状況は個々に異なり、リノベーションにもできることとできないことが出てくると平野さんは言います。
「できないことの多くは管理規約の規定によるもの。たとえば、どの物件にも共通するのは窓のサッシ、玄関ドア、インターホンの変更です。これらは住戸の一部であっても共用部に括られていて、原則、勝手に変えることはできません。また、床材についても、管理規約で『カーペット以外不可』となっていればフローリングや大理石に変えるのはNG。下の階に足音などの生活音が響くのを防ぐための措置で、特に築年数の古い都心の高額物件に多いです」
生活音への配慮から間取り変更自体を禁止している物件もあるそうで、そうなると大がかりなリノベーションはできないことに。隣合う部屋をつなげて広々としたリビングダイニングにしたいという希望も夢に終わってしまうので、気をつけたいところです。
「間取り変更に関しては、コンクリートブロック壁も要注意です。この壁は撤去する際にかなりの騒音が発生するため、撤去不可としている物件もあります。浴室を囲う壁に使われていることが多く、もしコンクリートブロック壁があると浴室を広げられなくなってしまいます」
ほかにも各住戸の電圧の上限が決められているため、IHクッキングヒーターや床暖房が入れないケース、配管の工事に関する規定からお風呂の追い炊き機能がつけられないケースもあるとのこと。管理規約のチェックは必須といえますが、どのように確認すればいいのでしょう。
「まずは仲介会社にリノベーションの内容を伝え、その変更が可能かどうかを尋ねてみるといいですね。ただし、仲介会社では専門的な工事の可否までは把握していないことが多いので、内覧時点でリノベ専門の業者に同席してもらうのがベストです」
内覧についてきてもらう?! そんなことまでお願いできるんですか？
「相談先の会社によりますが、『リノベる。』や『ESTATH』では必ずスタッフが同席して、現況を確認しています。それ以外にも、管理規約を詳しく見たり、設計図書があればチェックしたり。購入後に希望していた変更ができなかったということがないよう、入念に調べています」
現況で判断できるのも、難解な管理規約や設計図面を読みこなせるのもプロだからこそ。中古リノベは物件選びからプロに頼るべし、といえそうです。
Point）
一緒に内覧してもらえば安心感がアップ物件選びの段階からプロの力を借りられるのがワンストップサービスの利点。「リノベる。」の場合、図面や管理規約などを確認するほか、専門知識を持った担当スタッフが物件の内覧に同行し、現況を見ながらジャッジをしてくれるとのこと。解体してみないとわからないこともあるものの、自分で判断するよりも安心して購入に踏み切れることは間違いないだろう。
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注意点⑤ 物理的にできないこともある
構造上替えられないものの例
- 柱や梁の構造部
- 構造壁（躯体壁）
- 水回り（勾配をつけられない場合は動かせない）
- 壁排水のトイレ
リノベーションの可否には、管理規約によるまでもない絶対NGもあると言います。それは建物を支える躯体に手を入れること。柱や梁の出っ張りがどんなに気になっても削るのは厳禁。
「躯体のなかで盲点になりやすいのが躯体壁です。文字通り、建物を支える構造上の壁なので撤去は不可。部屋をつなげて広くしようと思ったら、実は躯体壁で取れなかったということはよく起こりがちです」
躯体壁が多いのは壁式構造のマンションですが、柱と梁で支えるラーメン構造のマンションでも特に100㎡を超えるような広い住戸には躯体壁が入っていることがよくあるとか。躯体壁かどうかは素人目には判断がつきにくいものの、プロは壁の厚さの計測などでだいたい判別ができるそうです。
さらに、キッチンなどの水回りの変更にも気をつけたいことがあります。たとえば、キッチンの位置を大幅に動かしたい場合、床下の排水管の勾配を取るために床を一段上げなければなりません。段差はできてもキッチンを動かすことを優先するか、キッチンの位置は動かさずフラットな床を保つのか、選ぶ必要があります。トイレについても、外にパイプが出ている壁排水の場合は移設しにくいので注意しましょう。
Point）
壁式構造とは？低層の集合住宅に多い、構造壁のみで躯体を支える構造のこと。柱の出っ張りがないため室内がすっきりとして家具のレイアウトもしやすいが、構造上、動かせない躯体壁も多くなる。
躯体壁（赤枠部分）をもつ間取りの例。壁式構造というと、柱がほとんどない躯体壁のみの間取りも多いが、都心ではこのように柱と躯体壁をミックスした間取りもあるので注意しよう
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買ってから気づく失敗を防ぐためには？
専門知識をもった業者に、買う前からサポートしてもらうのがベスト
リノベーションの依頼先にはそれぞれ得意・不得意があることは先述の通り。そのなかで、「プランやデザインに特にこだわりたい」という人は、設計会社系のリノベ業者に依頼をするのがおすすめです。
実は、この設計会社系リノベ業者にも住み分けがあり、その１つがプランニングと施工を行う『リノベーション専業会社』。少人数で経営している会社も多く、デザインや技術力などに個性がある会社を選べます。
中には十数回もプランニングの打ち合わせをしてじっくりと向き合ってくれる会社や、特色のあるデザインで有名な会社など、個々に強みがあり、こういう風にしたい！というビジョンが明確な方に向いています。事前の相談や内覧の同行を受けてくれることもありますが、相談が有料になる会社もあるので事前に確認が必要です。
また、一般的な専業会社の場合、物件選びや仲介会社とのやりとり、資金計画などは自身で調べて決めるのが基本。作業量は膨大になりますが、期間や労力がかかっても自分自身がディレクターとなりこだわりを反映したいという人は、リノベーション専業会社に相談をしてみるのがおすすめです。
一方、住宅購入もリノベも初めてという人に向くのが、ワンストップサービスを行うリノベーション業者です。平野さんのアドバイスの通り、中古リノベには購入の前段階からいくつもの注意点が控えていて、自力で超えるのはかなりハード。ワンストップサービスならリノベーションの知識をもった専属の担当者が最初からついてくれるため安心感が高いのです。なかでも、初めての人に喜ばれるのは“物件選び”のサポートだそう。
「自分で物件を探すとなると、相場を調べつつエリアを決め、気になる物件を見つけたらその都度仲介業者に連絡して内覧…..と手間と時間がかかる上、物件を決める前に希望のリノベーションができるかどうかのチェックもしなければなりません。その点、ワンストップサービスでは専属のプランナーが資金計画や希望の暮らしなどをヒアリングした上で条件に合う物件に絞って提案をするので、効率よく探すことができます。
当初は想定していなかったエリアで意中の物件を発見できたり、内覧にも担当者が同席しアドバイスを受けられるので、考えていたよりも早く決まったという方も多いんですよ。」
もちろん、プランニングから施工までの流れがスムーズなのも大きなメリット。「ESTATH」の場合、物件の決定前から内覧に同行し、計画コンセプトもできているため、いざ設計・施工となったときのスピードが速く、打ち合わせなどの負担も少ないため、より細かい要望を詰めたり、住んだあとのことを考える余裕ができます。
「せっかく中古を買ってリノベーションをするのなら自分好みにしたい、失敗したくない」という人こそ、専門知識をもつリノベ会社に買う前からサポートしてもらうのがベスト。物件探しから丁寧に伴走してくれる会社を選べば、後悔のない買い物がきっとできるでしょう。
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購入前、購入直前の人はまず相談してみよう
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